03/03/2026
Alienação de unidade imobiliária gravada por débitos pretéritos: Responsabilidade da incorporadora, eficácia da boa-fé objetiva e reparação extrapatrimonial
Por: Carolina Milena da Silva
A tutela jurisdicional da confiança legítima do adquirente no mercado imobiliário
A comercialização de unidade imobiliária gravada por débitos condominiais e tributários anteriores à tradição material do bem revela temática de elevada densidade jurídica, especialmente quando confrontada com os princípios estruturantes do direito contratual contemporâneo, notadamente a boa-fé objetiva, a função social do contrato e a proteção da confiança.
Em recente julgamento proferido pela 24ª Vara Cível e de Arbitragem da Comarca de Goiânia (Processo nº 5431977-35.2024.8.09.0051), restou reconhecida a responsabilidade solidária de construtora e sociedade de propósito específico pela quitação integral de débitos condominiais e de IPTU incidentes sobre unidade autônoma alienada, bem como fixada indenização por danos morais em favor da adquirente.
A decisão apresenta relevante densidade argumentativa e consolida premissas fundamentais aplicáveis às relações contratuais imobiliárias submetidas ao regime consumerista.
1. Obrigação Propter Rem e autonomia da relação interna entre alienante e adquirente
Nos termos do art. 1.345 do Código Civil:
“O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.”
A natureza propter rem da obrigação condominial legitima o condomínio a exigir do atual titular os encargos pretéritos, dada a vinculação do débito à coisa.
Todavia, a ratio decidendi do julgado estabeleceu distinção técnico-jurídica de relevo:
- A responsabilidade real opera na relação externa (condomínio x proprietário);
- A responsabilidade contratual subsiste na relação interna (vendedor x comprador).
Em outras palavras, a oponibilidade do débito ao adquirente não exonera o alienante da responsabilidade assumida no âmbito do negócio jurídico celebrado.
A obrigação real não suprime o dever contratual de entregar o bem livre e desembaraçado de ônus, quando assim ajustado ou quando tal condição decorre da legítima expectativa formada no contexto negocial.
2. Incidência do microssistema consumerista e dever qualificado de informação
A decisão reconheceu a incidência dos artigos 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990, enquadrando a adquirente como destinatária final e a construtora como fornecedora.
Aplicaram-se, de modo expresso, os seguintes dispositivos:
- Art. 6º, III, CDC – direito à informação adequada, clara e ostensiva;
- Art. 31, CDC – vinculação da oferta e publicidade;
- Art. 14, CDC – responsabilidade objetiva do fornecedor;
- Art. 4º, III, CDC – harmonização das relações de consumo sob o prisma da boa-fé objetiva.
A omissão ou inadequada gestão de passivos vinculados à unidade imobiliária configura falha na prestação do serviço, atraindo responsabilidade objetiva independentemente de demonstração de culpa.
No âmbito do mercado imobiliário, o dever de informação assume contornos qualificados, impondo transparência plena quanto à existência de ônus reais, débitos fiscais e encargos condominiais.
3. Boa-Fé objetiva como cláusula geral de integração e controle
O julgado aplicou com rigor os artigos 113 e 422 do Código Civil:
Art. 113 – “Os negócios jurídicos devem ser interpretados conforme a boa-fé e os usos do lugar de sua celebração.”
Art. 422 – “Os contratantes são obrigados a guardar, assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios de probidade e boa-fé.”
Ainda que o instrumento particular não contivesse cláusula expressa acerca da assunção dos débitos, a prova oral e a confissão judicial (art. 389 do CPC) evidenciaram ajuste no sentido de entrega do bem livre de ônus.
A boa-fé objetiva, enquanto cláusula geral, desempenhou funções:
- Integrativa – suprindo lacunas do instrumento escrito;
- Interpretativa – conferindo sentido teleológico à declaração negocial;
- Limitadora – impedindo comportamento contraditório (venire contra factum proprium).
A tentativa de restringir o alcance da obrigação assumida revelou-se incompatível com a confiança legitimamente depositada pela adquirente.
4. Recuperação judicial e inoponibilidade da concursalidade ao consumidor
A alegação de que os débitos condominiais estariam submetidos à discussão acerca de sua natureza concursal, nos termos da Lei nº 11.101/2005 (artigos 49 e 59), foi reputada juridicamente irrelevante para fins de afastamento da responsabilidade contratual.
A discussão sobre sujeição ao plano de recuperação judicial circunscreve-se à relação entre devedor e credor.
Não se admite que o fornecedor invoque seu próprio estado de crise econômico-financeira para eximir-se de obrigação assumida perante o consumidor.
A autonomia das relações jurídicas impede que o risco empresarial seja transferido ao adquirente de boa-fé.
5. Inadimplemento contratual qualificado e dano moral
Embora o Superior Tribunal de Justiça possua entendimento consolidado no sentido de que o mero inadimplemento contratual não gera dano moral (v.g., REsp 338.162/MG), a decisão reconheceu hipótese excepcional.
A situação fática revelou:
- Impossibilidade de registro da propriedade;
- Averbação premonitória e risco concreto de penhora;
- Frustração da finalidade habitacional do negócio;
- Prolongada insegurança jurídica.
Configurou-se, portanto, inadimplemento qualificado, apto a transcender a esfera patrimonial e atingir bens jurídicos imateriais, como segurança, tranquilidade e dignidade.
Com fundamento no art. 927 do Código Civil, foi reconhecido o dever de reparar o dano extrapatrimonial.
6. Função social do contrato e alocação de riscos
A decisão reafirma a centralidade da função social do contrato, prevista no art. 421 do Código Civil.
O contrato de compra e venda imobiliária não pode ser instrumentalizado como mecanismo de transferência indevida de riscos empresariais ao consumidor.
A alocação de riscos deve observar:
- Transparência;
- Equilíbrio contratual;
- Proteção da confiança legítima;
- Vedação ao enriquecimento sem causa.
A entrega de unidade gravada por passivo expressivo, sem regularização prévia, compromete a finalidade econômica e social do negócio jurídico.
Em conclusão, o precedente reafirma que a natureza propter rem dos débitos condominiais não constitui excludente de responsabilidade contratual do alienante quando houver ajuste — expresso ou implícito — para entrega do bem livre de ônus.
A boa-fé objetiva, enquanto cláusula geral estruturante do sistema contratual, impõe ao fornecedor dever de lealdade, transparência e coerência comportamental.
A decisão consolida orientação segundo a qual o inadimplemento contratual que compromete a segurança jurídica da moradia e expõe o adquirente a risco concreto de constrição judicial pode ensejar reparação por danos morais.
No cenário contemporâneo do mercado imobiliário, o julgado reforça a necessidade de governança jurídica preventiva, compliance contratual rigoroso e gestão eficiente de passivos, sob pena de responsabilização patrimonial e reputacional.
Trata-se de importante reafirmação da supremacia da confiança e da segurança jurídica nas relações contratuais imobiliárias.